万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集团，新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达(dá)为了收回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名(m新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗íng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根(gēn)本(běn)没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行(xíng)异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权(quán)优先于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支付(fù)了部分价款的(de)商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷国(guó)际信(xìn)托有限责(zé)任公司(sī)成为了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个(gè)地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房(fáng)企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到(dào)了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么(me)又要(yào)质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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