饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关(guān)于规(guī)范(fàn)房地(dì)产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客(kè)源优(yōu)势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人信息(xī)等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务(wù)内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价(jià)等(děng)十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研(yán)究中心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介(jiè)来完(wán)成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非必要的(de)收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关(guān)注(zhù)最多(duō)的(de)一个(gè)话题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要监管的(de)重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的最早依(yī)据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通(tō本初是谁ng)知(zhī)》（本初是谁971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即(jí)根据这样的(de)规定：“少数特别复杂(zá)的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北京二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程(chéng)中对收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构在具(jù)体收取过程(chéng)中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内容(róng)和(hé)收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服(fú)务项目(mù)和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收(shōu)费清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)部门(mén)将(jiāng)会同市场监管等部门(mén)采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处(chù)不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪(jì)机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市(shì)落地(dì)执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服务领域(yù)的调整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时，由(yóu)于(yú)二(èr)手房很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可(kě)能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的(de)专业性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往往会(huì)有这(zhè)样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会利用其(qí)支配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收(shōu)费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，这实际上相当于变相推高(gāo)了(le)房价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操(cāo)作的透明(míng)度，也(yě)有利(lì)于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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