文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的(de)可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiā切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸o)钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获得(dé)政府批准后(hòu)才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时(shí)中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一(yī)大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需(xū)自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设(shè)的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济(jì)下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用预切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币(bì)化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。预售制(zhì)的(de)初(chū)衷是为(wèi)了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发(fā)企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记(jì)和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到了全(quán)部(bù)购房(fáng)款，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行(xíng)业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷(dài)款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的(de)负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开(kāi)发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国(guó)并没有统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套(tào)取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是期(qī)房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可(kě)通过(guò)申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资金全(quán)部来自(zì)银(yín)行，银(yín)行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害(hài)银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度(dù)。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提(tí)取须与房(fáng)屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形(xíng)势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环(huán)节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责(zé)、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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