5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企央(yāng)企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化(huà)时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会(huì)的(de)。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住房短缺(quē)时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的公司(sī)就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本当兵多久回家一次 嫁给当兵12年的人好吗月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的(de)主营(yíng)业务(wù)为房地(dì)产开发与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股股东行列(liè)。具(jù)体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的(de)净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值的(de)修(xiū)复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的(de)角度从(cóng)中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定(当兵多久回家一次 嫁给当兵12年的人好吗dìng)且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观(guān)地去(qù)持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地(dì)份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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