饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局(jú)联(lián)合发布(bù)了(le)关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来(lái)，部(bù)分房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确(què)经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析(xī)师(shī)张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸地(dì)产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对(duì)居民来说属于金额(é)不低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的(de)专业性(xìng)，居(jū)民(mín)往往(wǎng)通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很(hěn)多(duō)中(zhōng)介(jiè)利(lì)用(yòng)信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成(chéng)额外(wài)的(de)负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中(zhōng)存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的(de)相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和(hé)调控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项工作的意义(yì)更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监(jiān)管重点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对(duì)房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一(yī)个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务(wù)收费及(jí)中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依(yī)据是1995年(nián)国家(jiā)计(jì)委(wěi)建设(shè)部下发的(de)《关于房地产中介(jiè)服务收(shōu)费的(de)通(tōng)知(zhī)》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前(qián)北京市执行的(de)2014年(nián)更新后的(de)收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了(le)房地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并未明确(què)具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服(fú)务过(guò)程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务(wù)机构(gòu)在具体收取过程中，会结(jié)合(hé)房屋(wū)价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的(de)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别(bié)明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前(qián)应当向交易(yì)当事人出(chū)具收(shōu)费(fèi)清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均水平的(de)房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等(děng)综合(hé)措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有(yǒu)关部(bù)门依(yī)法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机(jī)构相关(guān)违(wéi)法违规信息，市(shì)场监(jiān)管部门要依(yī)法依(yī)规纳入国家企业信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市(shì)落(luò)地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整(zhěng)改(gǎi)善、规(guī)范(fàn)化，有利于(yú)行业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业的(de)专业性(xìng)提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在(zài)二(èr)手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二(èr)手房交易(yì)过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均(jūn)由购房者(zhě)来承担(dān)。即使一些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部分(fēn)中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用其(qí)支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上相当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两(liǎng)部门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交易中操作(zuò)的(de)透明(míng)度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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