导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满足流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发达(dá)国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大(dà)分化(huà)时代下(xià)地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来(lái)，各(gè)大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况(kuà阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢ng)为主题(tí)的(de)新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外(wài)披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得(dé)到当前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到底有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中(zhōng)期房占(zhàn)比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的(de)住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口流动(dòng)、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准算的(de)话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房(fáng)之间阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调(diào)查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢