文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二(èr)次(cì)房改是(shì)个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世(shì)界不(bù)少国家存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难(nán)题(tí)，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也(yě)不能(néng)例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了(le)对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度(dù)不再适(shì)用(yòng)于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持(chí)国(guó)内房地(dì)产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了(le)全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需(xū)求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面(miàn)积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十(shí)多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到(dào)民(mín)企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经(jīng)济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通(tōng)道(dào)业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的(de)预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规(guī)定(dìng)了(le)开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设(shè)，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按(àn)揭贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的(de)定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了(le)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必(bì)须(xū)经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资(zī)金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门(mén)的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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