一(yī)线城(chéng)市，也(yě)不端着了。

　　昨天，深圳取消(xiāo)二手房(fáng)指导价的消(xiāo)息在房产圈(quān)刷屏了。

　　这条消息为什么这么重(zhòng)要？首先二手房指导(dǎo)价被称为“核弹(dàn)级”政策，其次深圳几(jǐ)乎是最后一个还在“认真(zhēn)”实施这条政策的城市(shì)，最后(hòu)深圳是房(fáng)价(jià)前三(sān)的核(hé)心城市。所以(yǐ)，深圳的一举(jǔ)一(yī)动都(dōu)具有风向标意义(yì)。

　　有分析人士(shì)指出，深圳(zhèn)二手房指导价如果取(qǔ)消，首先有利(lì)于深圳二(èr)手房回暖(nuǎn)，然后二手房(fáng)回暖有利于深圳楼市总(zǒng)体回暖，最后深圳(zhèn)楼(lóu)市回(huí)暖有利于全国楼市回(huí)暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨(zuó)天，深圳疯传“二手(shǒu)房(fáng)指(zhǐ)导价”正式结束。传言称：二手房贷款(kuǎn)不按官方(fāng)参考价(jià)（指导价），银行核定房价(jià)以网签备案价和评估价(jià)孰低(dī)为准(zhǔn)。

　　自此，参考(kǎo)价真正变成了“参考价(jià)”。

　　目前(qián)没(méi)有看到官(guān)方文件。据证券(quàn)时报21日消息(xī)，目前深圳多(duō)家大行表示“尚(shàng)未接(jiē)到(dào)正式通知，目前仍按参考(kǎo)价办理按揭(jiē)”。所以还需要持(chí)续的(de)关注。

　　易居研(yán)究院研究总监(jiān)严跃进认为(wèi)，本次政策大概率(lǜ)为真(zhēn)，更(gèng)多体现为(wèi)银行贷(dài)款(kuǎn)等领域按照新的规(guī)则进行(xíng)，但(dàn)不会出台正式文件。

　　有时候，有些事情，是不用发文件的(de)。毕(bì)竟(jìng)可以“窗(chuāng)口指导(dǎo)”。

　　2021年(nián)2月8日，深(shēn)圳楼市(shì)二(èr)手房指导价横空出(chū)世(shì)。当(dāng)时，深圳一口气公(gōng)布了全市3595个(gè)小区的参考价，很多南山、福田(tián)、宝安中心区的高价盘，直(zhí)接按(àn)照当(dāng)时的市场价(jià)打(dǎ)了5折、6折来“指导”，银行只(zhǐ)能(néng)按照指导(dǎo)价来(lái)计算首(shǒu)付(fù)、发(fā)放贷款。

　　当时大家还不(bù)觉得厉害，但(dàn)经历了这两年的痛苦，才深(shēn)知(zhī)为啥叫做(zuò)——“核(hé)弹(dàn)级”。

　　举(jǔ)个例(lì)子，市场价1000万(wàn)的房子，如(rú)果(guǒ)不“指导”，可(kě)以首(shǒu)付3成即300万；如果(guǒ)指导价(jià)打(dǎ)七(qī)折即700万，那么首付3成210万，加上(shàng)需要全款支付(fù)的部分(fēn)，实际首付(fù)去(qù)到了510万，相当(dāng)于首付5成了（多(duō)给210万(wàn)首(shǒu)付）。这直接让(ràng)大批量买家，失去了购房能力，相当于强势“降杠杆(gān)”。

　　自深圳推行二手房参(cān)考(kǎo)价(jià)以后，东莞、宁波、成都、三亚、西安、合肥、广州(zhōu)等10多个(gè)城市陆续跟进。事实也确实(shí)证明了，这条政策的“核(hé)弹(dàn)”级(jí)别(bié)。

　　到(dào)了2021年10月，根据安居客的统计，实施二手房指导价的10个城市(shì)，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影(yǐng)响，二手(shǒu)房更是惨(cǎn)不(bù)忍睹(dǔ)。以2022年12月(yuè)数据为(wèi)例(lì)，全国(guó)70个大中城市房(fáng)价(jià)只(zhǐ)有(yǒu)6个(gè)同比上涨，其他(tā)的泥(ní)沙俱下。

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　　深(shēn)圳，有(yǒu)人付出了沉重代价

　　据(jù)深圳乐有家研究中心数据显示：成交量上，二手房(fáng)指导价出台当年，深圳二(èr)手(shǒu)住宅成交量同(tóng)比(bǐ)下滑57％。2022年继续(xù)腰斩，成交(jiāo)量同比下滑(huá)47％，全年成交量(liàng)仅(jǐn)2.2万套，创近二十年最低记录，相(xiāng)较2020市场高峰缩水近八成。

　　价格方面，与(yǔ)二手房指导(dǎo)价发布当月相比，如今(jīn)二手房挂牌(pái)价低(dī)于(yú)及接(jiē)近(jìn)参考价的(de)房源占比大勿必和务必的区别，务必是什么意思呀幅(fú)增加。2023年一(yī)季度，深(shēn)圳各区二手房(fáng)成(chéng)交TOP10小区中，过半(bàn)成交价(jià)低于参考价。

　　只有真实经历其(qí)中的人(rén)，才能深切的(de)感知其威(wēi)力(lì)。

　　深圳房东(dōng)，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据(jù)说一位码农(nóng)三年前高(gāo)杠杆(gān)买了2套华润城，月供12万，最终(zhōng)亏损1000万(wàn)破(pò)产。据媒体推(tuī)测，如果案例属(shǔ)实，买家的(de)实(shí)际(jì)购房(fáng)成(chéng)本高达(dá)20万(wàn)/平，目前价格跌至(zhì)14万/平，叠加这三年的房贷和持有成本，差不多亏损超千万(wàn)。

　　深(shēn)圳一大批人这两年(nián)感受到了太多“心酸(suān)”。二手房成交量创下多年新低，学区(qū)房神话(huà)不(bù)再，房产中介的(de)日子(zi)难过，投资客挥泪(lèi)斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来，实施了二手房(fáng)指导价(jià)的城市陆陆(lù)续续低调退(tuì)出，目(mù)前只有深(shēn)圳还(hái)是最后(hòu)的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风向标(biāo)”意义明(míng)显(xiǎn)

　　最近(jìn)一线城市也不端(duān)着了。

　　近(jìn)日(rì)，北京在(zài)房山区试点多(duō)子女家(jiā)庭和职住(zhù)平衡(héng)家庭(tíng)购房支持政策(cè)。上海也考虑予以多孩家庭在新房(fáng)计分制度(dù)政策上(shàng)的支持。

　　从最新公布的3月份70个(gè)大中城市商品住宅销售价格变动情况来(lái)看，广州(zhōu)、深圳的(de)新(xīn)房、二手房价(jià)格(gé)仍然是同比去年(nián)依然是下降的。

　　北京、上海已经同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)了，其他(tā)二线城(chéng)市如杭(háng)州、成(chéng)都、南(nán)京(jīng)、合肥等(děng)城市价格都是同比上(shàng)涨的。

　　广(guǎng)州、深圳能不(bù)急(jí)吗？

　　事实(shí)上(shàng)，上面(miàn)可(kě)能更急。3月(yuè)份(fèn)，两部门联合发文，全面推(tuī)动二手房“带(dài)押过(guò)户”全国实施，这是(shì)一条被广泛好评的新政。对于激活二手房(fáng)交易，具(jù)有定海(hǎi)神针般的作用。

　　住建部部(bù)长倪虹近日(rì)更是指出：建筑(zhù)业、房地产企(qǐ)业要发挥(huī)国民经济“顶梁(liáng)柱(zhù)”“压舱石”作用。回归到常识，从(cóng)字(zì)面理解一下(xià)这两个词，意思就(jiù)是——顶梁柱如果不行(xíng)了，上面不就(jiù)塌了嘛？压舱石如果(guǒ)压不(bù)住，小船不就(jiù)翻了？

　　也许，今年扶持楼市的政策，还有一(yī)大波正在路上(shàng)...

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