5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上(s六朝是指哪六朝hàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目六朝是指哪六朝、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率(lǜ)复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算(suàn)持(chí)续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是(shì)连(lián)续(xù)第三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地(dì)产公司(sī)也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角度从(cóng)中长期的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一(yī)季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿(ná)地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 六朝是指哪六朝