近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了(le)利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs50g是几两 50g是一两吗产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的(de)现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度(dù)可(kě)分(fēn)配金(jīn)额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者(zhě)的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的(de)影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认为50g是几两 50g是一两吗(wèi)是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者应该注(zhù)意的(de)情况。<50g是几两 50g是一两吗/p>

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期后不(bù)再能(néng)产生现金收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)，即(jí)使分派(pài)率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本(běn)金，在(zài)不(bù)进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般(bān)较长，再加上到(dào)期(qī)后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的(de)资(zī)产配置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的(de)运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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