导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清(qīng撒贝宁个人资料简历)中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全国总人(rén)口的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方(fāng)披(pī)露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的(de)房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过剩的(de)直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)里的(de)期房(fáng)销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日(rì)本的(de)住宅(zhái)套(tào)户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高工资(zī)吸(xī)引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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