文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不能(néng)例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支(zhī)持(chí)当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题(tí)，不少地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发商资(zī)金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房(fáng)的(de)资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于进(jìn)一(yī)步深化(huà)城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住(zhù)宅期(qī)房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和(hé)按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全(quán)国并没(méi)有统一(yī)的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额(é)报价(jià)计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预(yù)付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需(xū)取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的(de)验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公司(sī)的(de)检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付(fù)，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道(d至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号ào)门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的保障。余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号(duì)房(fáng)屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

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