饱受争议(yì)的(de)二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合(hé)发布了关于(yú)规(guī)范房(fáng)地产经纪服(fú)务的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息(xī)等(děng)问题，加重交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着(zhe)城(chéng)市发展(zhǎn)，一(yī)二(èr)线(xiàn)城(chéng)市二(èr)手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研(yán)究(jiū)中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房(fáng)对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的(de)大(dà)宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民往往(wǎng)通过(guò)中(zhōng)介(jiè)来(lái)完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的(de)收(shōu)费(fèi)夹带(dài)其(qí)中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保费等，对居民造成(chéng)额外(wài)的负担，而且这些(xiē)服务(wù)事(shì)项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包(bāo)括(kuò)经纪(jì)服(fú)务在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的(de)意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪(jì)服务(wù)行业关注(zhù)最(zuì)多(duō)的一个(gè)话题，便是(shì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分价(jià)值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服务(wù)收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的(de)2014年三万日元等于多少人民币多少更新后的收费标准，即(jí)根据这(zhè)样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪(jì)服(fú)务(wù)，经(jīng)交易(yì)各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定(dìng)的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机(jī)构在实际收取费(fèi)用过程(chéng)中(zhōng)，相(xiāng)关(guān)监管部门(mén)当(dāng)前并未明确具体的(de)中介费率，中介机(jī)构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题(tí)，两部门(mén)在(zài)此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房地(dì)产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当(dāng)事人出(chū)具收费清单(dān)，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人(rén)签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部(bù)门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)要依(yī)法依规纳入国(guó)家企(qǐ)业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)，是(shì)否意(yì)味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击(jī)收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部(bù)门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需(xū)要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)行业(yè)的专业性(xìng)提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交易(yì)过(guò)程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样(yàng)的(de)情形，因(yīn)部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司将其(qí)视(shì)为向购房者单(dān)边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相推(tuī)高了房价。两部门提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房三万日元等于多少人民币多少价的稳定。”陆骑麟称。

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