饱受争议的(de)二(èr)手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意(yì)见。意(yì)见提(tí)及，近(jìn)年来(lái)，部分房(fáng一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音)地(dì)产经纪机构存在利(lì)用房源客源(yuán)优势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容(róng)、合(hé)理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严(yán)格实行明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例(lì)，二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二(èr)手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地(dì)产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房(fáng)政策(cè)研(yán)究中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二(èr)手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完(wán)成。但很多中介(jiè)利用信息不(bù)对(duì)称等问题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规(guī)范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这(zhè)项工作的(de)意义更大(dà)，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地(dì)产经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一(yī)套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的(de)《关于房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定(dìng)的(de)收费(fèi)标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过(guò)程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程(chéng)中对收费标准进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价(jià)问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户端(duān)等场所或(huò)渠道，公示(shì)服(fú)务(wù)项目、服务内容和收费(fèi)标准，不(bù)得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有(yǒu)关部门依法查(chá)处不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等(děng)违(wéi)反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪(háo)宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击(jī)收(shōu)费(fèi)过高(gāo)的(de)经纪机(jī)构，但对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本(běn)来(lái)收(shōu)费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门(mén)提出的(de)意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需(xū)要看各城市落地(dì)执(zhí)行(xíng)情(qíng)况。

　　不(bù)过(guò)，张大(dà)伟(wěi)表示，“从(cóng)目(mù)前(qián)市场看，经纪(jì)服务(wù)领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于(yú)二(èr)手房(fáng)很(hěn)多房(fáng)源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下(xià)家各支付一半(bàn)的(de)中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的情(qíng)形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即(jí)使一些(xiē)房(fáng)东愿意(yì)承担中(zhōng)介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能(néng)通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其(qí)视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而(ér)这(zhè)部分(fēn)费用，房东(dōng)往往(wǎng)会一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音(huì)将(jiāng)其转再(zài)次(cì)转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门(mén)提出严(yán)禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作的(de)透明度，也有利于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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