5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出(chū)现了三年(nián)来(lái)的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个(gè)股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更(gèng)大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易(英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表yì)出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿(ná)地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第三个(gè)季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区(qū)域性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后(hòu)，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券商(shāng)测(cè)算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和(hé)良(liáng)好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是融资(zī)成(chéng)本(běn)保持低位(wèi)，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待(dài)它的(de)基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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