饱受争议的二(èr)手房交易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服(fú)务的意(yì)见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)存(cún)在利用房(fáng)源(yuán)客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个(gè)人信息等(děng)问题(tí)，加重(zhòng)交易(yì)当事(shì)人负担、侵(qīn)害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内(nèi)容(róng)、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价等十方(fāng)面，提(tí)出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张(zhāng)大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市场成交(jiāo)比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额(é)不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信(xìn)息(xī)不(bù)对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在(zài)内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西　　中介收(shōu)费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个话(huà)题(tí)，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二(èr)手(shǒu)房(fáng)屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一(yī)笔(bǐ)金额(é)不低的中介(jiè)费。以吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成(chéng)交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的(de)2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意(yì)，可(kě)在规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产(chǎn)中介服(fú)务等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由(yóu)各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中，相(xiāng)关(guān)监管部门当(dāng)前并未(wèi)明(míng)确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场(chǎng)所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的(de)基本(běn)服务和延伸服务(wù)，应当分别明确(què)服务项目和(hé)收费标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收费前(qián)应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额(é)，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管(guǎn)等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门(mén)依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法依规(guī)纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价(jià)，合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门(mén)提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中的(de)细则，还(hái)需要看各城市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的(de)中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城(chéng)市的(de)二(èr)手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形(xíng)，因部分(fēn)购(gòu)房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者来(lái)承担(dān)。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收(shōu)费的(de)行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其(qí)支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出(chū)严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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