近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易(yì)引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副(fù)总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额(é)以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了(le)这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的(de)角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格波动受(shòu)多(duō)重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调(diào)减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资人在(zài)基金分(fēn)红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变(biàn)动的(de)，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合说唱歌手bp，说唱b7是什么意思(hé)同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大(dà)资(zī)产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现(xiàn)金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括(kuò)了(le)利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)在(zài)选择(zé)投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额(é)的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在(zài)产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个：一是说唱歌手bp，说唱b7是什么意思年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的(de)现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权(quán)类的(de)资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述(shù)负(fù)责人也称(chēng)。

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