文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召(zhào)开的(de)全国(guó)住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按(àn)照(zhào)经济(jì)规律办事(shì)，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商工程进(jìn)度在(zài)完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需(xū)要(yào)配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层(céng)出(chū)售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭(píng)借商业(yè)直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了(le)民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地(dì)解决了核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算经全(quán)部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的(de)两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币(bì)化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)的(de)最主要方式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对(duì)行业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照(zhào)项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限(xiàn正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算)内无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含(hán)在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的(de)部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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