导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的(de)改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当(dāng)下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅(zhái)质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接(jiē)知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能(néng)够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品(pǐn)住宅(zhái)比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足(zú)庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有(yǒu)不(bù)少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(g物尽其才人尽其用是什么意思，人尽其用打一生肖ēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(d物尽其才人尽其用是什么意思，人尽其用打一生肖à)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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