万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人(rén)。目(mù)前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第高中毕业时一般都多大年龄啊 高中毕业属于什么学历一财经的报道(dào)证(zhèng)实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购(gòu)房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商(shāng)品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了(le)唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北(běi)京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价(jià)，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿(yì)、单价(jià)达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经高中毕业时一般都多大年龄啊 高中毕业属于什么学历(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确(què)定(dìng)义(yì)务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹(jì)可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在(zài)于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的(de)目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果(guǒ)北京(jīng)国(guó)安(ān)的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么(me)又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人都成(chéng)为老赖(lài)的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的(de)北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其身？

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