万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信(xìn)达为了收(shōu)回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权(quán)转让(ràng)项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市(shì)分公司（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达(dá)的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了(le)上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经查封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同(tóng)时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目(mù)前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高(gāo)的(de)国(guó)民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的(de)天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集(jí)团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地(dì)步(bù)，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资金冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质(zhì)押(yā)手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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