导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味着户(hù)户有(yǒu)房，然(rán)而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体(tǐ)现在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述两(liǎng)组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhè府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀n)户均一(yī)套房的(de)三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要(yào)的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态(tài)结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居(jū)民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速(sù)可(kě)能超预期。

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