5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地(dì)产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是(shì)保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大(dà)分化时(shí)代，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期(qī)来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没(méi)有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力(lì)公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等(děng)都跻(jī)身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的(de)价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三(sān)个(gè)方面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先是融资(zī)成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资(zī)拿地之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动能够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)的复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内(nèi)的绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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