导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开第一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更(gèng)多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开(shù)为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜(yí)居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成。本(běn)文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数(shù)据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了(le)很大的(de)不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德国和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动(dòng)态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市(shì)场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求还(hái)将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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