文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大(dà)开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋(qū)势，也(yě)是(shì)对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中国住房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方(fāng)案研(yán)究时，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系(xì)统的(de)专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资(zī)金实(shí)力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完(wán)善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升了(le)对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成(chéng)，资(zī)金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国(guó)香港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进(jìn)一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了(le)房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预(yù)售(shòu)制商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社(shè)会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美(měi)国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合(hé)同、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关(guān)的工程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具(j长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的ù)体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地(dì)产大开发(fā)时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式套取(qǔ)的资(zī)金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并(bìng)提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定(dìng)期限内无(wú)条(tiáo)件返还(hái)，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付(fù)款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得(dé)到购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按工(gōng)期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各(gè)环节内(nèi)容确(què)认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是(shì)交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两道(dào)关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束(shù)后由于(yú)房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须(xū)完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银(yín)行专门的(de)项目资金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工(g长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的ōng)程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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