5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精(jīng)耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房地产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇(huì)总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士(shì)持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的(de)时代(dài)已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的(de)认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度(dù)十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个(gè)季度(dù)他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业(yè)的(de)结(jié)构(gòu)性机会依然(rán)存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对(duì)民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度(dù)从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资(zī)背景龙头前(qián)途(tú)更(gèng)为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库(kù)存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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