“现(xiàn)在的房地(dì)产很难再出现(xiàn)像过去十年的系统性行情。”思(sī)睿集团合伙人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表示，房地(dì)产行业(yè)分化的(de)愈加明显，让(ràng)机(jī)构和投资者的(de)关注度(dù)从(cóng)板块向单个标的转移。上海利檀(tán)投资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，从(cóng)行业(yè)来看，无论(lùn)是业绩，还是估值，房地产(chǎn)都已经双杀到了最底(dǐ)部，而且是反复(fù)地杀到了底部，再(zài)往下的空间已经(jīng)不(bù)大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘(jué)个(gè)股阿尔法重要参考

　　那(nà)么如何寻找(zhǎo)房地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产(chǎn)赛道中(zhōng)进行选择，需要非常(cháng)小心(xīn)，避免选了半天，标的(de)公司出现爆(bào)雷(léi)的情况。除此(cǐ)之外(wài)，洪灏指出，需要满足以下(xià)三个基(jī)准(zhǔn)：有大的国资背景的、杠(gāng)杆率较(jiào)低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如果关注一下今年房地(dì)产的开发资金来(lái)源，可以(yǐ)发现，其(qí)实银行的信贷(dài)倾(qīng)向是不(bù)太愿意给(gěi)房企(qǐ)贷款的，房企的主要资(zī)金(jīn)来源来自(zì)新盘的(de)销售。但(dàn)今年新房(fáng)的销售情况相较一般。再(zài)关(guān)注一下，哪些房企能(néng)从银行拿到钱，其实主要还是那些有国企(qǐ)背景的房企，民营(yíng)房企相对比较困(kùn)难(nán)，所(suǒ)以整个行业出现了一个很明显的分(fēn)化(huà)，无(wú)论是在(zài)销(xiāo)售，还是融资等各个方(fāng)面都(dōu)非常(cháng)明显(xiǎn)。现在(zài)有国资背景的房(fáng)企(qǐ)在资本(běn)市场表现相对较好，但没有国(guó)资背景(jǐng)的民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)股(gǔ)价(jià)大多表现很一(yī)般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体(tǐ)到如何(hé)挖(wā)掘，我们会(huì)特别重视企业的成本优势，更具(jù)体一点，就是它的净借贷水平（净负债(zhài)率(lǜ)）是(shì)不是行(xíng)业(yè)内的最(zuì)低水平；利润率(lǜ)是不是行业内最高的(de)；融资成(chéng)本是否是行业内最(zuì)低的(de)；建(jiàn)安成本是否也是业(yè)内(nèi)最低(dī)的(de)；这(zhè)些都是(shì)我(wǒ)们看(kàn)重的一家房企的综合成本。

　　需(xū)要注意的是，能(néng)够同时(shí)满足(zú)上述条件的房企并不多(duō)。即便(biàn)是在国央(yāng)企中，仍有(yǒu)部分(fēn)房(fáng)企出现了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末(mò)，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城(chéng)投、中交地产、中国(guó)武夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发(fā)展、京投发展、光明地产、云(yún)南城(chéng)投、首开股份、珠江股份、城投控(kòng)股等国央(yāng)企房企也踩了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企(qǐ)

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难(nán)看(kàn)出，即便是有(yǒu)着(zhe)较(jiào)稳健(jiàn)特(tè)色(sè)的国央企房企，其(qí)财务指标称得上完全健(jiàn)康的仍是少数。而更加值(zhí)得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方(fāng)国企开始大举扩张(zhāng)。而(ér)这(zhè)无疑又进(jìn)一步(bù)考(kǎo)验(yàn)着国(guó)央企的资(zī)金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤(yóu)为重要，节(jié)奏(zòu)把握(wò)准确，有助于(yú)房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判(pàn)未来市场，以(yǐ)及过于激进的(de)扩张拿地(dì)节(jié)奏也有可能让房企重(zhòng)蹈(dǎo)此前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置(zhì)的一(yī)家房(fáng)企(qǐ)进行举例，它从2018年(nián)开始到(dào)2021年，连续4年的净借贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉到机会来了，其开始在一线城市进行(xíng)大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该房企新购入地块也实现了快速的开盘(pán)利用(yòng)率，预计(jì)今年(nián)会有(yǒu)更多的楼盘入市。像这类企(qǐ)业(yè)就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于(yú)它本身储备(bèi)了很多弹药，去年拿地超1000亿(yì)元，且其中一半在一线城市，另外一半也主要集中(zhōng)在强二线(xiàn)和(hé)二线城市；另一方(fāng)面，它的(de)扩张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道(dào)，与之相反(fǎn)，有些房企(qǐ)的扩张速度让人感(gǎn)觉又回到了(le)2016年、2017年，或者(zhě)说看到了(le)2016年～2020年(nián)期间扩(kuò)张的民营企业的影(yǐng)子。虽(suī)然说，见到机会时要(yào)出手(shǒu)，但出(chū)手的章法仍要小心，如(rú)果负债率扩(kuò)张得(dé)太快(kuài)，但未来(lái)的两(liǎng)年市场(chǎng)没有想象得那么好，可能(néng)会重(zhòng)蹈覆(fù)辙(zhé)。

　　那么如(rú)何(hé)来(lái)衡量(liàng)一家房企的扩张速(sù)度(dù)是(shì)否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示(shì)，主(zhǔ)要还是看房(fáng)企的净负债率水平，在我看(kàn)来(lái)，这个比例如果超(chāo)过60％，就(jiù)是扩(kuò)张得过于快速了。

　　不(bù)难看出，这一标准要比“三(sān)道红(hóng)线”对房企的净负债(zhài)率要求不得(dé)高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解释，当前房地(dì)产(chǎn)行业的复苏速度(dù)并(bìng)没有(yǒu)那么快，所以要规避公司净负(fù)债率提高到一(yī)个比较危险(xiǎn)的水(shuǐ)平。

　　《红(hóng)周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积(jī)极的房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保利发展(zhǎn)等房(fáng)企2022年净负债率都在60％之上(shàng)。其中，中交(jiāo)地产净负债(zhài)率(lǜ)持续(xù)居高(gāo)不下，在(zài)2020年至2022年(nián)期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜(xiān)明对(duì)比的是，华润置地、中国海外发(fā)展、万(wàn)科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在(zài)践行较积极的拿地(dì)策略(lüè)的同时，也较好地控制了公司的扩张(zhāng)速度与净负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房(fáng)企

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上(shàng)，他们是以同一筛(shāi)选标准来(lái)看国央(yāng)企(qǐ)与民营房企，但(dàn)在各维度的(de)实际(jì)表现上，国央(yāng)企确实会更胜(shèng)一(yī)筹。如国央(yāng)企的融(róng)资成本更(gèng)低，融(róng)资渠道(dào)也更顺畅，能够做到想融就(jiù)融，这(zhè)样，国央企(qǐ)自(zì)然而然就具有天然(rán)优势。

　　虽然对比(bǐ)民(mín)营房企，机(jī)构(gòu)更(gèng)加看(kàn)好国央企(qǐ)，但这也(yě)并不意味着，民营企业(yè)中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍(réng)有少(shǎo)数(shù)民营房(fáng)企同样受到(dào)机构的(de)青睐。比如(rú)，根据2023年一(yī)季报，滨江集(jí)团的十大流通(tōng)股东中(zhōng)新进(jìn)了(le)“中国工(gōng)商银行股份有限公司－景顺长城(chéng)中国回(huí)报(bào)灵活配置(zhì)混合型证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金”“全(quán)国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始(shǐ)，百(bǎi)亿私募珠海(hǎi)阿巴马(mǎ)资产管理有(yǒu)限公司就(jiù)长期持(chí)有(yǒu)滨江集团。根据一季报，该资(zī)产公司的几只产品(pǐn)合(hé)计持有滨(bīn)江集团9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团(tuán)的受(shòu)青(qīng)睐，和其自身(shēn)的基本(běn)面表现存在一定关系。2020年以来的近三(sān)年时(shí)间，房地产市场(chǎng)整体(tǐ)在(zài)走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集(jí)团仍(réng)是表现出(chū)较强(qiáng)的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团(tuán)在业(yè)绩表现、销售规模、新增土储、股价表现(xiàn)等多(duō)维度都表现了较强的(de)增长(zhǎng)势(shì)头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利(lì)润依(yī)次为21.27亿(yì)元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期(qī)发布的(de)2023年一(yī)季报，今(jīn)年一季度，滨江集(jí)团(tuán)更是实(shí)现了扣非归母净(jìng)利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时(shí)代”仍能保持自身业绩的持续(xù)增长，和滨江集(jí)团扎根杭(háng)州的战略布局关系密(mì)切。根据2022年年报，滨(bīn)江集(jí)团有近七(qī)成(chéng)营收来自杭州地区，而(ér)在(zài)2021年，杭(háng)州地区(qū)的(de)营收比重只(zhǐ)占到近六成。近三年持续稳居(jū)杭州房企(qǐ)销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在杭州(zhōu)的(de)土储补充同样(yàng)较为积极，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州(zhōu)网数(shù)据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持(chí)续稳居杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州(zhōu)的较突出表现(xiàn)，也让滨江(jiāng)集团的房企排(pái)名迅速提升。到(dào)2023年(nián)，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据中(zhōng)指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实现销售额(é)607.3亿元，位列房(fáng)企第九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨(bīn)江集(jí)团股价翻了超一倍(bèi)以上，而近(jìn)期，滨江集(jí)团更是(shì)迎(yíng)来多(duō)家机构的集中调研(yán)。滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)发(fā)布公告表示，公司(sī)于5月10日接受了(le)信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重点移至存量赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房地产(chǎn)产业链上的中游环节(jié)，其上(shàng)游主(zhǔ)要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供应商，而(ér)下游应用行(xíng)业主(zhǔ)要包括中介服(fú)务、家用(yòng)电器、物(wù)业管理(lǐ)、家(jiā)居(jū)用品。综合《红周刊》的采访，房地(dì)产开发环节与上游材料端息息相关(guān)，新盘开(kāi)工不足导致上(shàng)游(yóu)不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移(yí)至下(xià)游(yóu)。“中国房地产行业在(zài)进入存量(liàng)房时代，所以对地产(chǎn)产(chǎn)业链，尤其(qí)是偏(piān)消费属性的家装家居(jū)领域(yù)，我(wǒ)们(men)相对看好，因(yīn)为居民保(bǎo)有的(de)住房规模(mó)越来(lái)越大，随(suí)着时(shí)间的增加，内(nèi)装更新的需求(qiú)也(yě)会越来越多。美国过去的数据充分说明了(le)这一(yī)点，在新房(fáng)销售见顶之后，家具消费的增长却一直都很好(hǎo)。对于地产产业链，我们相对看(kàn)好和(hé)内装相关的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万(wàn)家基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对(duì)下游细分(fēn)中(zhōng)相(xiāng)关赛道龙头(tóu)年内表现(xiàn)的统计(jì)，目前暂居前两位(wèi)的都是来自家(jiā)纺赛道的(de)公司(sī)，它们分别是富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是(shì)前(qián)者在(zài)月线连收(shōu)七根阳线的(de)基(jī)础上，年内(nèi)迄今(jīn)涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为(wèi)例(lì)，富安(ān)娜主要从事(shì)纺(fǎng)织家居、睡眠家居(jū)、生活类产品的研发、设计、生(shēng)产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季度报告显示(shì)，报告期(qī)内，富(fù)安娜实现营业收入约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过(guò)实(shí)现归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润约1.11亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长5.28％。

　　而(ér)从上(shàng)市公司一季报的(de)十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，能够发现该股早已成为基金重仓(cāng)股(gǔ)的天(tiān)下(xià)，彼时包括公募的(de)中欧价值发现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞(ruì)信灵(líng)动价值(zhí)、宝盈新价(jià)值和私募的(de)明河2016，都在其中出现，占据(jù)了半壁(bì)江山。需要强调的(de)是，中(zhōng)欧的两只基金都是(shì)价值(zhí)派基金(jīn)经理曹(cáo)名长(zhǎng)在管的产品，首季(jì)其同(tóng)时重仓(cāng)的房地产产业链股(gǔ)票还有金地集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光一时(shí)的家居板块也因(yīn)疫情、消费复苏(sū)进(jìn)程缓(huǎn)慢(màn)等(děng)多因素一度沉寂，不过(guò)好在困境反转(zhuǎn)露出曙光，家居板(bǎn)块中(zhōng)年内表现(xiàn)最好的是志邦家(jiā)居。同一时间段，该股年内上涨已经(jīng)超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是归母(mǔ)净利润，公司都实现了同(tóng)比双升。

　　从公司的(de)十大流通股股东(dōng)来看，《红周刊》发现广发基(jī)金经理罗洋慧眼(yǎn)独(dú)具，一(yī)季报(bào)中他管理的广发策略优选和广发安宏回(huí)报均增加了持(chí)股，而这(zhè)两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)也成(chéng)为志邦(bāng)家(jiā)居十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)中(zhōng)仅有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)公募。有意(yì)思的是，他似乎对(duì)于定制家居(jū)类标的情有独(dú)钟，在另(lìng)一家(jiā)赛道公司(sī)金牌(pái)橱柜中，他(tā)管理的(de)全部三只(zhǐ)产(chǎn)品均登榜十大流通股股东，其也成为他的独门重(zhòng)仓股(gǔ)。

　　除去家居家纺外，下游(yóu)的(de)物业股也越来越被机构所青睐(lài)，不(bù)过这(zhè)类标的大多在香港上市，如何选择成(chéng)为(wèi)难题。对此，前述上海(hǎi)公(gōng)募基金经理举(jǔ)例分析：“物业服(fú)务不是(shì)一个高毛利的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣(zhēng)的是市(shì)场化(huà)应该挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿城(chéng)服务为(wèi)例，它在中高端楼(lóu)盘占比是比较高的(de)，每年到期的合同里(lǐ)提(tí)价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部(bù)分项目到期之后，经过(guò)两三轮合同周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很少(shǎo)，因为物业(yè)公司很(hěn)容易一开(kāi)始是挣(zhēng)钱的，后(hòu)面因为保安这些固定人员(yuán)成本的年度增长(zhǎng)，不过服务没有特(tè)别好(hǎo)，客(kè)户没有那么满意，能做(zuò)到提价难度是非常大的。但韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说是该(gāi)公司能在(zài)业内做到到期之后提(tí)价率(lǜ)比较高，这跟它的定位和比较好的服(fú)务是(shì)有关系的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说