万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共同债务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东(dōng)拍卖(mài)上，上(shàng)架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么(me)，中国(guó)信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适(shì)用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不(bù)良债权(quán)转让(ràng)，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科(kē)等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万(wàn)元的价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳马美如简介斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其(qí)实是(shì)有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团马美如简介、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，上(shàng)述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？

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