OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募(mù)风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的(de)影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人也表示(shì)，近期(qī)已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其(qí)内外价值，投资(zī)者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科(kē)技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此后二级市(shì)场价(jià)格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日二(èr)级市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上(shàng)看，目前上市(shì)的(de)8只产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露(lù)张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)的项目又(yòu)遭遇(yù)突(tū)发事(shì)件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流出(chū)，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也(yě)同(tóng)时表(biǎo)示，目前(qián)随着二级市(shì)场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到(dào)一定释放，但是(shì)价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱(yīn)素影响，不好判断价(jià)格(gé)是(shì)不是(shì)已(yǐ)经(jīng)完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些(xiē)隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值(zhí)，很适(shì)合稳健类(lèi)投资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等(děng)REITs产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资(zī)产(chǎn)就回(huí)调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多(duō)大(dà)，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资(zī)产张润大(dà)厦的(de)重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披露的张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回(huí)落(luò)。在随后(hòu)召开的业(yè)绩说明会中管理人(rén)就相关事(shì)项进行了解(jiě)释(shì)说明，市(shì)场(chǎng)信心得(dé)到了一定提振，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱示了对张江光大园项目的(de)信心(xīn)，预计(jì)签署意向书莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱和合同谈判中的(de)储备(bèi)租(zū)户(hù)正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来(lái)了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事(shì)发突然(rán)确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科(kē)技(jì)消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需(xū)要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重(zhòng)要(yào)租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市(shì)场负责的(de)态(tài)度，我们肯(kěn)定要全(quán)力与时间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项(xiàng)目一(yī)季度末也有将近(jìn)30％的(de)空置率(lǜ)，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)有那么(me)多储备租(zū)户，之(zhī)前的空置(zhì)率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户退租(zū)正好发生在市(shì)场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租(zū)率下滑情况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)和(hé)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租户(hù)的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异(yì)化，张(zhāng)润大(dà)厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高(gāo)一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单层(céng)以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前(qián)在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他(tā)在开发(fā)的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资(zī)本(běn)平台和它未(wèi)来的(de)发展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设(shè)发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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