万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国(guó)知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么rong>

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞(ruì)为(wèi)中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了(le)中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集(jí)团及其实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等(d给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么ěng)共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？