5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的(de)是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需(xū)要时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市(shì)好于三(sān)四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就(jiù)能(néng)够通过大临沂是几线城市，临沂是几线城市2023鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳(nà)入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管理服务(wù)、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一临沂是几线城市，临沂是几线城市2023(yī)季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关(guān)注(zhù)将受益(yì)于行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去(qù)持续(xù)观(guān)察国企央(yāng)企在(zài)三个(gè)方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企，主要(yào)是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以(yǐ)及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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