文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开(kāi)发商放杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般(bān)有严(yán)格(gé)的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批(pī)准后才可(kě)以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现房(fáng)销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企(qǐ)业(yè)健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的(de)资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的住(zhù)房供不(bù)应(yīng)求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型(xíng)房(fáng)地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革(gé)，加(jiā)快住房(fáng)建设的(de)通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发(fā)企(qǐ)业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商(shāng)而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨大(dà)进步，数(shù)十年(nián)时(shí)间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当(dāng)前已成为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资(zī)占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市(shì)值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前的(de)负(fù)面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波(bō)动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的(de)预(yù)售(shòu)合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁xíng)将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监管(guǎn)的(de)具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资(zī)金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目(mù)而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后(hòu)，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋(wū)供给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的(de)增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力(lì)度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资金(jīn)挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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