5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了(le)一(yī)些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几10克是几两年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的(de)政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然(rán)存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存(cún)的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前(qi10克是几两án)途(tú)更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出(chū)现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎10克是几两么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数(shù)城市都出(chū)现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六(liù)月份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上(shàng)下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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