OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技，引发了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的(de)价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有(yǒu)所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华(huá)安(ā护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端n)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇突(tū)发(fā)事(shì)件，因此(cǐ)导致二级市场价(jià)格出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他(tā)也同时(shí)表(biǎo)示(shì)，目(mù)前随(suí)着二级市场价格下跌(diē)，风险也得(dé)到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已经(jīng)完(wán)全(quán)触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品年内二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的(de)投资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下(xià)调至得(dé)这么急、这么(me)深，加上前期本(běn)身园(yuán)区类资产就回调不少(shǎo)了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施(shī)资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事(shì)项，一度二(èr)级市场价格出现(xiàn)回落。在(zài)随后(hòu)召开的(de)业绩说明会(huì)中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了(le)一定提振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的(de)储备租户(hù)正常(cháng)转化后，项目(mù)出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又(yòu)迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引(护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端yǐn)起了(le)市(shì)场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责(zé)人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，据(jù)悉新区国(guó)资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情况(kuàng)，相关(guān)负责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租(zū)户。虽然(rán)收了(le)三(sān)个月履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但(dàn)本着对(duì)首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一(yī)季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换(huàn)租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户退(tuì)租正好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有(yǒu)一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是(shì)两千多平(píng)的大(dà)平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)单层(céng)以(yǐ)一(yī)千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和(hé)预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资(zī)产(chǎn)的管(guǎn)理(lǐ)人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空(kōng)间资产上市(shì)平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能(néng)面临了一(yī)些(xiē)突发情(qíng)况(kuàng)需(xū)要解决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张江科(kē)学城(chéng)这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除(chú)万难(nán)，尽一切可(kě)能化解当前突(tū)发事(shì)件的所有(yǒu)负(fù)面影响，维持(chí)预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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