5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募(mù)所持房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发(fā)展，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第96位。对(duì)比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需(xū)要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业管理(lǐ)服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有对(duì)其布(bù)局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻(jī)身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)吹埙为什么不吉利 吹埙是有氧运动吗好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也是(shì)连续第(dì)三(sān)个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的(de)结(jié)构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利(lì)和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升(shēng)的(de)头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也(吹埙为什么不吉利 吹埙是有氧运动吗yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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