5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的(de)总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利(lì)时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的(de)首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映(yìng)射到(dào)二级市(shì)场投资上，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产行业轻(qīng)松收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没(méi)有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了一(一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者yī)些(xiē)机(jī)会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是(shì)人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在(zài)其中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历(lì)过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是(shì)央企占据(jù)显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和(hé)良好的不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在(zài)于集(jí)中度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本(běn)保持低位，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额(é)持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的(de)弱(ruò)复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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