OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负(fù)责(zé)人也表示，近期已同步启(qǐ)动了(le)应急(jí)预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投(tóu)资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消(xiāo)息(xī)影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价(jià)格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披(pī)露(lù)张江光大(dà)园(yuán)项目出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因(yīn)此(cǐ)导(dǎo)致二级市(shì)场价格出(chū)现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备一(yī)定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行董事(shì)高如星(xīng)对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平(píng)稳(wěn)过度(dù)对经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下(xià)调(diào)至(zhì)得这么急(jí)、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收(shōu)入受(shòu)不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市(shì)场价(jià)格出现回落(luò)。在(zài)随后召开的(de)业绩说明会中管理(lǐ)人(rén)就相关事项进(jìn)行了(le)解(jiě)释(shì)说明(míng)，市场信心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张江光大园项目(mù)的(de)信心(xīn)，预计签署意向书(shū)和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言(yán)，事蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头(shì)发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国(guó)资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术等产业客(kè)户(hù)，租(zū)赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市(shì)场负(fù)责的(de)态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)一季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益(yì)人(rén)有那么(me)多(duō)储备租(zū)户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解释，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租(zū)都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目(mù)在(zài)给租户(hù)的(de)分(fēn)隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些差(chà)异化，张润(rùn)大厦(shà)多是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新(xīn)老(lǎo)资(zī)产(chǎn)的(de)管理人都变成了一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联合营(yíng)销方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还(hái)有一(yī)些其他在开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平(píng)台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它(tā)未来的发展。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们(men)实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可(kě)能面临了(le)一些(xiē)突发(fā)情况需(xū)要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学(xué)城(chéng)这三十年建设(shè)发(fā)展过(guò)程中所经历的相比，只能(néng)算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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