文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解(jiě)好这(zhè)道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷款支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解决(jué)了(le)制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升(shēng)了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式无疑是(shì)对内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住房建设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品(pǐn)化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发企业(yè)将正(zhèng)在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程进度(dù)付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的开(kāi)发商(shāng)而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数(shù)十年时(shí)间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业(yè)一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融(róng)存(cún)量(liàng)比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果开发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承(chéng)担(dān)的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实(shí)行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预(yù)付(fù)资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者(zhě)支付的(de)预付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银行(xíng)根据(jù)工程进度(dù)向开发(fā)商提供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各环节(一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27jié)内容(róng)确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验(yàn)验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为(wèi)严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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