OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继(jì)续(xù)延(yán)续(xù)此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表(biǎo)现(xiàn)上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中(zhōng)已经(jīng)披露张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如(rú)今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着(zhe)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格下跌(diē)，风(fēng)险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但是(shì)价(jià)格涨跌会受到基(jī)本(běn)面、情绪(xù)面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资(zī)价值，很适(shì)合稳(wěn)健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资(zī)价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园(yuán)区(qū)最终能(néng)顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么(me)深，加上前期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到(dào)租金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大(dà)园项目出租(zū)率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现(xiàn)回(huí)落。在(zài)随后召开的业绩(jì)说(shuō)明会(huì)中管理(lǐ)人就(jiù)相关事(shì)项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了(le)一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的(de)扩募(mù)说(shuō)明会(huì)上，运(yùn)营团(tuán)队(duì)表示(shì)了(le)对(duì)张江光大园项目(mù)的信心，预计(jì)签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈(tán)判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到(dào)仅过了不到三周的(de)时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的(de)原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责(zé)人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业客户(hù)，租(zū)赁(lìn)意向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实(shí)际租(zū)户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然收了(le)三(sān)个月履约保证金给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但本(běn)着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内(nèi)完(wán)成去(qù)化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光大园项目一季(jì)度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前的(de)空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化(huà)运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租户退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处在给租户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平等(děng)方面(miàn)也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面(miàn)积为主，还(hái)有(yǒu)一(yī)些独(dú)栋形态的物业(yè)。租(zū)户自身也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身(shēn)需求和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万(wàn)方(fāng)，还有一些其他在开(kāi)发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容(róng)的第一(yī)步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临(lín)了一些突发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学城(chéng)这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突(tū)发事(shì)件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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