文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代(dài)步入(rù)高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实(shí)施(shī)现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实(shí)力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价(jià)格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地(dì)的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地(dì)的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资(zī)金(jīn)，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失(shī)。而开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据(jù)工程进(jìn)度(dù)向开发商提(tí)供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需(xū)取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个(gè)环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不(bù)超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融(róng)机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资(zī)金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对(duì)期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门(mén)的(de)项(xiàng)目资(zī)金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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