导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查调查数(shù)据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套(tào)户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域(yù)板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法商议的近义词是什么呢 标准答案，商议的近义词是什么呢二年级直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察中国(guó)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国(guó)自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作(zuò)情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购(gòu)买二(èr)手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一(yī)套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的(de)流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道等基(jī)础设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来(lái)了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为(wèi)67商议的近义词是什么呢 标准答案，商议的近义词是什么呢二年级㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数(shù)据调(diào)查的(de)是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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