万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了(le)共(gòng)同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务(wù)人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价款(ku2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县ǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能(néng)卖出(chū)去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北(běi)平府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出(chū)其在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推(tuī)出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿(ná)北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了(le)？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商(shāng)到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军(jūn)能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的(de)经营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中(zhōn2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县g)赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如何能(néng)独善其身？

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