文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根(gēn)据开发商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施(s充电宝100wh等于多少毫安hī)作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实(shí)体(tǐ)经(jīng)济(jì)和居住属性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题。针(zhēn)对这充电宝100wh等于多少毫安一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资(zī)金周转。当时(shí)其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金(jīn)的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的(de)问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支付(fù)，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律(lǜ)师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需充电宝100wh等于多少毫安求大(dà)和供给量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化(huà)的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的(de)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购房者需(xū)要一(yī)次性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最(zuì)主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的(de)稳(wěn)步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同(tóng)向开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而(ér)房企通过(guò)与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或(huò)第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提(tí)供一(yī)定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的(de)定金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第三(sān)方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可(kě)购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项目(mù)而(ér)异(yì)。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房(fáng)者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同(tóng)等(děng)各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误(wù)后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发(fā)商(shāng)违约(yuē)需返(fǎn)还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的(de)部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的(de)保证金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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