饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到(dào)监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过高费(fèi)用(yòng)唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥、未明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用(yòng)客(kè)户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明(míng)确经纪(jì)服务内(nèi)容(róng)、合理确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡(dù)到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居民(mín)造成额(é)外的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易(yì)行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和(hé)调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套1000万元(yuán)的(de)房(fáng)屋，中(zhōng)介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构(gòu)要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下(xià)发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为(wèi)例，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的(de)唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥收费(fèi)标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的(de)精(jīng)神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实(shí)际收取(qǔ)费(fèi)用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并未明确(què)具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在(zài)服务(wù)过程(chéng)中对(duì)收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标(biāo)价即可。而房地产经(jīng)纪(j唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥ì)服务机(jī)构在具体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出合(hé)适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或(huò)渠(qú)道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人(rén)出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部(bù)门将会同市场(chǎng)监管等(děng)部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部(bù)门会同有关(guān)部门依法查处不(bù)按规定明(míng)码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收(shōu)费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息(xī)，市场监管部门要(yào)依法依规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的(de)原则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还(hái)是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上(shàng)经(jīng)纪服务(wù)费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出(chū)，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定(dìng)，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的细则(zé)，还需要(yào)看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发(fā)展。同(tóng)时，由于二(èr)手房(fáng)很(hěn)多房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由上下家各(gè)支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的(de)情形(xíng)，因部分购房者处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而(ér)会(huì)出现中介(jiè)费及(jí)税(shuì)费均由(yóu)购房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房(fáng)东(dōng)愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务(wù)收费(fèi)的(de)基(jī)础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而(ér)这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会(huì)将其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变(biàn)相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中操作的(de)透明度，也有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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