导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外(wài)的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭(t100块钱值多少美元，100美元是几百元钱íng)化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更(gèng)多(duō)体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)存(cún)量房地产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng100块钱值多少美元，100美元是几百元钱)镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着住宅市(shì)场供需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余住(zhù)宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国和(hé)日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的(de)租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的生活带来(lái)了很大的(de)不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人(rén)口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济(jì)适(shì)用房(fáng)和(hé)其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人(rén)，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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