文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房(香水闻多了会致癌吗，女士公认10大好闻的香水fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个(gè)技术(shù)活(huó)，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于木(mù)屋或(huò)者其(qí)他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业(yè)务(wù)的(de)经(jīng)验(yàn)，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自(zì)己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购(gòu)房的(de)资金(jīn)压力，加速(sù)了房(fáng)屋的(de)建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断(duàn)完善、规(guī)范化(huà)，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自(zì)身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银(yín)行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基(jī)础等城(chéng)市化配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能进一步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再(zài)适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的(de)福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香港的(de)按照工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售的(de)最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了(le)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉(lā)动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大(dà)的(de)坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法(f香水闻多了会致癌吗，女士公认10大好闻的香水ǎ)》中明确(què)规(guī)定了(le)开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续(xù)建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式(shì)套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预(yù)付(fù)资金(jīn)，一般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购房(fáng)者的(de)定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的(de)资金全部来(lái)自银(yín)行，银(yín)行根据工(gōng)程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采取按(àn)工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环(huán)节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二(èr)战结(jié)束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在(zài)交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违约可返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门(mén)的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需(xū)和(hé)改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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