5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到202抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲2年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城市(shì)。而映(yìng)射到(dào)二级市(shì)场投资(zī)上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一(yī)些(xiē)机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不(bù)代表没(méi)有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它们分别(bié)是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的(de)上(shàng)银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名(míng)机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度(dù)十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在(zài)前十中(zhōng)，这也(yě)是连(lián)续第三个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历(lì)过行业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题(tí)，市(shì)场对民(mín)营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度(dù)提(tí)升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企在(zài)三个方(fāng)面(miàn)是否(fǒu)可以维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游(yóu)就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的(de)钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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