5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的(de)行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的(de)变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是(shì)人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么以及过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是(shì)基于(yú)这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的(de)基本面来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的(de)收入(rù)利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也(yě)吸引了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则(zé)是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的修复更明(mí唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么ng)显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在(zài)内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场的(de)去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业(yè)的(de)资金面压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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