近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的(de)变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuà社会使命用英语怎么说，使命用英语怎么说ng)及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资(zī)人(rén)通过基金募(mù)集(jí)材(cái)料和(hé)信息披露(lù)文(wén)件，结合行(xíng)业(yè)及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红(hóng)获(huò)取相对于(yú)投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的(de)开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的(de)投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是社会使命用英语怎么说，使命用英语怎么说该类投(tóu)资者应该(gāi)注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基(jī)金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目社会使命用英语怎么说，使命用英语怎么说剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在(zài)基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合(hé)长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回(huí)报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红(hóng)规(guī)模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 社会使命用英语怎么说，使命用英语怎么说