饱受争议的(de)二(èr)手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)存在(zài)利(lì)用房源客源优势(shì)收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易(yì)占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于(yú)二手房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居(jū)民造(zào)成额外(wài)的(de)负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出(chū)不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思，对包括(kuò)经纪服(不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思fú)务(wù)在内(nèi)的相(xiāng)关(guān)市(shì)场交易行为及(jí)其主体进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业(yè)关注最(zuì)多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍(shào)，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标(biāo)准的最早依据(jù)是1995年国(guó)家计(jì)委建设部下(xià)发(fā)的《关于(yú)房(fáng)地(dì)产中介服务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的收费(fèi)标准，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特(tè)别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经(jīng)纪(jì)服(fú)务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规(guī)定的收费标准基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服(fú)务等(děng)57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地(dì)产经纪(jì)服务机构(gòu)在(zài)具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工(gōng)资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内容和收(shōu)费(fèi)标准，不(bù)得混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提(tí)供的(de)基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和(hé)收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易(yì)当事人出(chū)具收费(fèi)清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门将会(huì)同市(shì)场监管等(děng)部门采取约谈等(děng)综合(hé)措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部门会(huì)同有关部门依法查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违反价格(gé)和反垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信(xìn)用信息公(gōng)示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪(háo)宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击收费(fèi)过高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对(duì)市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当(dāng)前(qián)两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而(ér)非(fēi)规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪(jì)服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能(néng)对(duì)交易(yì)产生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过(guò)程(chéng)中，原本(běn)应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在(zài)一些(xiē)热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的(de)方(fāng)式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司(sī)将其视(shì)为向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能(néng)会利用其支配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪(jì)服务收费的(de)基(jī)础上，再次向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房(fáng)东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的(de)透明度(dù)，也有利(lì)于房(fáng)价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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